טיפים לרוכש דירה בגבעתיים

רכישת דירה היא יקרה ומשמעותית (אם לא המשמעותית ביותר בחיים), במדריך הזה נפרט מספר פעולות לרוכשים שיעשו לכם את החיים קלים יותר.

שלב ראשון: צרכים אישיים

לפני שמתחילים בחיפוש דירה לרכישה צריך להבין מה אנחנו צריכים?

תחילה אנחנו מגדירים לעצמנו מה חשוב לנו באמת או מה היא ״דירת החלומות שלנו״.

ומתחילים לרשום:

מיקום:

• קרבה לתחבורה ציבורית

• מקומות בילויי

• מוסדות חינוך

• הורים

• תעסוקה

גודל:

• מס׳ חדרים

• שטח

קומה:

• נמוכה/גבוהה

• מעלית

רחוב:

• צדדי

• מרכזי

• חזית/עורף

• מישור/עליה

צרכים מיוחדים:

• מרפסת שמש

• ממ״ד

• חניה

• יחידת הורים

• נוף פתוח

• חדר עבודה

שלב שני: מימון

ההמלצה שלנו לרוכשים היא להתחיל עם הנושא של המימון בהתחלה מכמה סיבות:

1. להבין כמה כסף יש לנו (גם כספים עתידיים).

2. מה יכולת ההחזר שלנו?

3. לוחות זמנים לקבלת משכנתא.

4. איזה מסמכים אצטרך להמשך?

5. כמה כסף אקבל מהבנק?

אנחנו תמיד ממליצים לשבת עם יועץ משכנתאות שילווה אתכם לאורך כל התהליך.

יועץ משכנתאות טוב יודע לתת פתרונות מימון יצירתיות ומגוונות מה שלא תקבלו בד״כ בבנקים ובהמשך כמובן יודע להתאים לכם משכנתא מותאמת עבורכם.

שלב שלישי: יועץ נדל״ן

אצלנו בחיים בנדל״ן גבעתיים אנחנו אוהבים לתת את השירות מבוא לרוכשים בתחילת הדרך ועוזרים להם להבין איפה הם עומדים ומה האפשרויות העומדות בפניהם אחרי שיש להם את שלב ראשון ושלב שני.

ההיכרות שלנו עם רמות המחירים וההיצע הדירות מקצר עבורכם את התהליך משמעותית!

בפגישה אנחנו מבינים מה באמת חשוב לכם ומה ניתן לרכוש במסגרת התקציב.

אם מתאימה לכם דירה מקבלן או דירה יד שניה ומה המשמעויות של עסקה כזאת.

מנסיון הרצונות והצרכים שלנו לא תמיד תואמים את התקציב ואז מתחילים לברר על מה אנחנו מוכנים להתפשר מהרשימה בשלב ראשון.

בפגישה נותנים אלטרנטיבות ואפשרויות בסביבה הרצויה, אנחנו גם יודעים לתת חלופות במיקומים נוספים עם מענה ישיר לצרכים שלכם.

חשוב לציין שהפגישה היא ללא עלות או התחייבות מצידכם נטו שירות.

שלב רביעי: עו״ד

מומלץ לשכור את שירותיו של העו״ד כבר בשלב הזה מכמה סיבות:

חשוב מאוד לבחור עו״ד שמתמחה בתחום המקרקעין

• מיסוי: צריך לתכנן את הרכישה ולדעת ולתכנן את המיסים היטב.

• קבלת יעוץ: מצאת נכס שמעניין אתכם, מומלץ להעביר את פרטים לעו״ד לפני שמתחילים לנהל מו״מ ולדעת שהנכס תקין מבחינה משפטית.

בכל מקרה בשלב מתקדם יותר תצטרכו את שירותיו של העו״ד, כדאי שכבר תהיו מוכנים.

שלב חמישי: יציאה לשטח

אחרי פגישה עם יועץ מחיים בנדל״ן ועם המון ידע שצברנו הגיע זמן לצאת לשטח!

כבר בפגישה נציע לכם מגוון אפשרויות ותקבלו כבר נתונים על דירות שיכולות להתאים לכם.

במקביל, ההמלצה שלנו היא לצאת לשטח ולהסתובב באזורים שמתאימים לכם אחרי הפגישה עם יועץ הנדל״ן אתם אמורים כבר לדעת אלו אפשרויות עומדות בפניכם מבחינה גיאוגרפית.

לדבר עם אנשים, להיכנס לסופר או מכולת שכונתית, לשבת בבית קפה ופשוט ״להרגיש את הסביבה״.

בנוסף כדאי לעשות בדיקות נוספות:

• חינוך: להבין מבחינת גיאוגרפית איפה נמצאים מוסדות החינוך (בתי ספר, גנים) וניתן להיכנס גם למדלן ולראות את הנתונים של הבתי ספר בסביבה.

• תחבורה ציבורית: לברר איזה קווים עוברים בסביבת הנכס אותו אתם מעוניינים לרכוש. ניתן גם להעזר בשירות של גוגל מפות אם רוצים לדעת מרחקים (הליכה/נסיעה/תחבורה ציבורית). היום החשיבה התחבורתית מאוד חשובה וצריך לקחת בחשבון גם את הרכבת הקלה ולברר מה המרחק.

• תכנון ובניה/התחדשות עירונית: כדאי להגיע למחלקת תכנון ובניה בעיר אותה בחרתם ולשבת עם נציג תכנון ובניה אם זה בגבעתיים או ברמת גן או בכל עיר אחרת, לשבת עם נציג ממחלקת תכנון ובניה ולעדכן אותם שאתם מעוניינים לרכוש נכס (תגדירו להם אזור ספציפי או רחוב) ותשאלו מה התוכניות העתידיות על הסביבה הזאת מבחינת התחדשות עירונית, האם יש תוכנית מתאר או בתכנון. אפשרי לבדוק גם באתר מדלן תמ״א 38 וע״ג המפה ניתן לראות פרויקטים מתוכננים האזור. המידע הזה חשוב מאוד!

• אנטנות סלולריות: מומלץ לדעת איפה ממוקמות האנטנות בסביבת הנכס ולבצע את הבדיקות בהתאם (בדיקת קרינה).

שלב שישי: מצאנו דירה!

בשעה טובה מצאנו דירה.

בדיקות תכנוניות:

לפני תחילת מו״מ אנחנו צריכים לבצע בדיקות לגבי הנכס הספציפי:

• הוצאת נסח טאבו: חשוב להבין מי הבעלים של הנכס, האם יש משכנתא, אערות שצריכות התייחסות...

• עיון בתיק הבניין: בגבעתיים, רמת גן או בכל מקום אחר. חשוב לבדוק שיש היתר בניה, תעודת גמר, תוכנית דירה תואמת את הקיים ע״פ ההיתר (יכול להיות ששיפצו ועשו שינויים בדירה, עדיין צריך לראות אם הנכס לא גדל או קטן עם השנים ללא היתר. ניתן להעזר בשירותיו של שמאי מקרקעים לבדיקות האלה.

בחיים בנדל״ן אנחנו מבצעים את כל הבדיקות האלה עבור הקונים שלנו ויודעיםלתת מידע רלוונטי לרוכשים.

משא ומתן:

יש להבין מה ההצעת מחיר אותה אנחנו רוצים להעביר למוכרים, אנחנו לוקחים בחשבון כמה פרמטרים

1. מצב הדירה: זקוקה לשיפוץ או לא

2. המחיר ביחס לדירות אחרות המוצעות למכירה בסביבה

3. מועד הפינוי

4. תנאים תשלום מיוחדים

5. פרויקט עתידי בבניין או בסמוך אליו. הרי עשינו את כל הבדיקות :)

בהתאם לכל הנתונים למעלה אנחנו מעבירים הצעת מחיר למתווך ותפקידו לתת לדברים לקרות, הוא יודע איך להעביר את ההצעה ובאיזה אסטרטגיה הוא פועל (שלב מאוד קריטי בעסקה)

המתווך יודע מה חשוב למוכר ומה חשוב לקונה ויודע לתת מענה עליהם, בנוסף יש חשיבות לכך שהמתווך מגיע בלי אגו למו״מ אין לו בעיה לקבל את הלא ויודע איך להפוך את הלא לכן.

ניתן לגשר על פערים בדרכים יצירתיות ובעזרת תמריצים לצדדים לקיום העסקה.

חשוב לציין שכל מו״מ הוא שונה מהשני (זה היופי שבעבודה שלנו) וצריך לדעת להתאים את העסקה לשביעות רצונם של שני הצדדים, לפעמים יש גם הרבה יותר משני צדדים...

לחיצת יד:

בשעה טובה הגענו להסכמה על המחיר.

צעד חשוב מאוד בדרך אך עדיין אנחנו לא אומרים מזל טוב, יש עוד דרך לעבור.

המלצה שלנו היא לא לחתום על זכרון דברים או לתת כסף על החשבון, יש דרך לעשות את הדברים ולא כדאי לקצר דרכים, מדובר בעסקה יקרה ואנחנו לא רוצים לעשות טעויות.

שלב שביעי: הסכם מכר

פה נכנס שוב העו״ד לתמונה.

לאחר שסגרתם את התנאים המסחריים מול המוכר נותר להכניס את הכל להסכם ולסגור את התנאים המשפטיים.

מחברים את עו״ד שלכם עם העו״ד של המוכרים ומעבירים את פרטי העסקה, העו״ד יבצע את הבדיקות המשפטיות וידאג שכולם ממשיכים בדרך בטוחה וכל אחד מקבל את מה שמגיע לו ע״פ תנאי ההסכם, המוכר יקבל את התמורה והקונה יקבל את הנכס.

הגיעו עורכי הדין לנוסח סופי ניתן לתאם מועד לחתימה על ההסכם.

חתימה!

עכשיו אפשר להגיד מזל טוב :)

בברכה

צוות חיים בנדל״ן

ויצמן 25 גבעתיים