נכתב על-ידי:
עו"ד עינת שורץ-כהן
ועו"ד רן ברדה
ממשרד עו״ד ונוטריון ברדה ושות׳
רקע: על-פי חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973 (להלן: "חוק החוזים"), הסכם בין הצדדים ייתכן וייכרת בע"פ, בכתב או מתוך התנהלות של הצדדים.
מכאן, צדדים המעוניינים להתקשר בעסקת מקרקעין חופשיים להתקשר כמעט בכל צורה. עם זאת, המכשול המשמעותי הקיים במצב דברים זה, הינו חוסר בהירות בנוגע לקיום החוזה ולתוכנו.
המצב המשפטי: בשונה מהקבוע בחוק החוזים, סעיף 8 לחוק המקרקעין תשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") נקבע כי "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב".
מכאן, עסקה במקרקעין שהינה שילוב בין הצעה לקיבול, טעונה מסמך כתוב ובו יפורטו זהות הצדדים, מהות העסקה, התמורה, תשלומי מיסים ועוד... עם זאת, בחלוף השנים כורסמה דרישת הכתב במקרים מיוחדים בהם עקרון ההגינות הצדיק זאת.
התפתחות הפסיקה:
תוך שימת דגש על "עקרון תום הלב" הקבוע בסעיף 12 לחוק החוזים (להלן: "עקרון תום הלב"), התגבשה פסיקה עקבית ולפיה ניתן להתגבר במקרים מסוימים על אי קיומה של דרישה ראייתית (ואף מהותית) ולשכלל התחייבות לעשיית עסקה במקרקעין וזאת באמצעות שימוש בעקרון תום הלב. לאורך הזמן, המעבר מגישה נוקשה לגישה מרוככת המאזנת בין דרישה פורמלית לבין שיקול דעת שיפוטי, ואשר תכליתה להביא לתוצאה צודקת תוך מתן משקל לכוונת הצדדים. חיזוק לכך מופיע בפסיקה.
בית משפט העליון קבע כי חשוב להיות קשובים למציאות החיים אשר מזמנת בכל פעם מצבים מורכבים הדורשים מענה, ויש להביא בחשבון שיקולים שונים לרבות ובין היתר התפתחויות טכנולוגיות.
ריכוך דרישת הכתב הינה במקרים בהם עשוי להגרם עוות דין קיצוני עד אשר ההגינות מחייבת להכיר בעסקה כמחייבת ותקפה.
אז מה הדין בנוגע להתכתבויות בדוא"ל או בוואטסאפ ?
האם בעידן המודרני ניתן להתחייב בעסקת מקרקעין מחייבת תוך כדי התכתבות באמצעי תקשורת שאינם פורמליים?
לאחרונה הגיע מקרה לפתחו של בית המשפט בו המוכרת שהינה צד להסכם התגוררה בגרמניה, משמע מקום מושבה אינו בישראל, ונקשרה בהסכם מכר בדירת בנה המנוח תוך כדי התכתבויות בדואר האלקטרוני ללא הסכם מכר כתוב וחתום ובמקרה זה בית המשפט השתכנע כי די בכך כדי ליצור חוזה מחייב.
מקרה נוסף ובו זוג מבוגר שפנה למשרד תיווך לצורך פרסום דירתם בת"א, והשיבו בהודעת וואטסאפ לרוכשים פוטנציאליים כי הם מסכימים להצעתם. השלמת החוזה התמהמה אצל עורכי דינם של הצדדים ובחלוף חודשיים הודיעו המוכרים כי הם התחרטו וחזרו מרצונם למכור את הדירה. הקונים הגישו תביעה לאכוף על המוכרים את מכירת הדירה במחיר ובתנאים שסוכמו בהודעת הוואטסאפ ובית המשפט קיבל את תביעתם.
בתא (ת"א) 62854-09-19 דוריס שפניק נ' זקלין פורטונה מסעודה אטלן (פורסם ביום 12/01/2022) במסגרת מו"מ בין הצדדים לצורך מכירת דירה, בא כוח הרוכשים שלח דוא"ל ובו הצעה לרכישת דירה עם פירוט תנאי התשלום והמוכרים השיבו שהם מסכימים. בשלב מאוחר יותר, חזרו בהם המוכרים מכוונתם למכור והרוכשים התעקשו לרכוש את הדירה למרות טיוטת הסכם שאינה חתומה. בית המשפט קבע כי בין הצדדים קיים הסכם מחייב אך אין מקום לחייב בפיצוי מוסכם היות ומדובר על טיוטת חוזה שאינה חתומה וטען כי חוזה נכרת בדרך של הצעה מצד אחד וקיבול ההצעה בידי הצד השני שהוצע לו כאשר ההצעה והקיבול מפורטים ומראים על הסכמה. ומכאן, העדרה של החתימה על החוזה "הסופי" אינה מעלה ואינה מוריד במקרים חריגים שייבחנו לגופם.
לסיכום גישת בית המשפט מתבססת על כך שיצירת חוזה מחייב דורשת התקיימות של שני תנאים בסיסיים: הגשת הצעה וכמו כן קבלתה ובהתאמה הסכמה על הפרטים המהותיים בעסקה, קרי, עקרון "המסוימות" משמע הצדדים הסכימו על זהות הנכס, מחירו ומועדי התשלום. מכאן עולה השאלה היכן בדיוק עובר הגבול ומתי משא ומתן משתכלל כדי הצעה וקיבול מחייבים.
מתוך כך נסיק כי עורכי הדין וכמותם גם הצדדים לעסקה, חשוב שיהיו ערים להתפתחויות הפסיקה.
לכל שאלה או התייעצות ניתן לפנות למומחים שלנו:
חברת עורכי דין ברדה ושות'
עו״ד ונוטריון רן ברדה
טל: 08-9929095
נייד: 054-4729737
דוא״ל: office@bardalaw.com
