למה שתי דירות בגבעתיים יכולות להימכר בהפרש של מאות אלפי שקלים?

אחת הטעויות הנפוצות בתמחור דירה בגבעתיים היא להסתכל רק על המחיר הממוצע למ"ר בשכונה. מחיר למ"ר יכול לתת כיוון כללי, אבל הוא אינו מספיק כדי לקבוע את השווי האמיתי של נכס.

כדי לתמחר דירה נכון, צריך לבחון כמה פרמטרים מרכזיים ולהבין כיצד כל אחד מהם משפיע על המחיר.

מיקום הבניין

הפרמטר הראשון הוא מיקום הנכס: באיזו שכונה בגבעתיים הוא נמצא, באיזה רחוב ואפילו באיזה חלק של הרחוב.

קיימים הבדלים ברמת הביקוש בין אזורים כמו גבעת רמב"ם, אזור ל"ה, קריית יוסף ושכונת ארלוזורוב. גם בתוך אותה שכונה עשויים להיות פערים בין רחוב שקט ופנימי לבין רחוב ראשי וסואן, או בין בניין הקרוב למוסדות חינוך, לגינות ולתחבורה לבין בניין שמיקומו פחות נוח.

גיל הבניין ומפרט הדירה

גיל הבניין משפיע מאוד על שווי הנכס. אי אפשר להשוות באופן ישיר בין דירה בבניין ישן לבין דירה בבניין חדש, גם אם שתיהן נמצאות באותו רחוב ובעלות שטח דומה.

צריך לבדוק האם בדירה יש ממ"ד, חניה, מעלית ומרפסת שמש. לכל אחד מהפרמטרים האלה יש משמעות גדולה, במיוחד בשוק של היום.

גם הקומה, כיווני האוויר, מידת האור הטבעי, מצב הבניין והתכנון הפנימי של הדירה משפיעים על רמת הביקוש ועל המחיר שקונים יהיו מוכנים לשלם.

מצב הדירה

דירה משופצת אינה מתומחרת כמו דירה שדורשת שיפוץ משמעותי. עם זאת, לא כל השקעה בשיפוץ מחזירה את עצמה במלואה.

לפני שמוציאים דירה למכירה, חשוב להבין אילו פעולות באמת עשויות לשפר את הצגתה ואת המחיר שניתן לקבל עליה. לעיתים צביעה, סידור נכון, תיקונים קטנים ושיפור התאורה יכולים להשפיע מאוד, בלי להיכנס לשיפוץ יקר ומיותר.

מצב השוק בזמן המכירה

בשוק מאתגר, תמחור לא נכון עלול לגרום לדירה להישאר זמן רב בפרסום. בעלי דירות רבים מסתמכים על מחיר ממוצע למ"ר שראו באתר כלשהו, אבל אינם יודעים להתאים אותו לגיל הבניין, למצב הדירה, למפרט שלה ולמצב הביקוש באותו רגע.

אני פוגש את זה בעבודה שלי כמעט בכל יום. דירה שמתחילה את השיווק במחיר גבוה מדי עלולה לאבד את ההתלהבות הראשונית של הקונים. לאחר זמן רב בפרסום, גם הורדת מחיר לא תמיד מחזירה את הנכס לאותה נקודת פתיחה.

כיצד מתמחרים דירה בצורה נכונה?

תמחור מקצועי צריך להתבסס על שילוב של עסקאות שבוצעו בסביבה, נכסים שמתחרים כרגע על אותם קונים, מצב השוק והמאפיינים המדויקים של הדירה.

מי שרוצה למכור את הנכס שלו בצורה טובה צריך להתייעץ עם אנשי מקצוע שמכירים את השוק המקומי בזמן אמת. המטרה אינה רק לקבוע מחיר, אלא לבנות מהלך מכירה נכון: להבין כיצד להציג את הדירה, אילו שיפורים כדאי לבצע, למי לשווק אותה ואיך להגיע לעסקה הטובה ביותר שניתן להשיג בתנאי השוק.

בחיים בנדל"ן אנחנו פועלים בגבעתיים משנת 2009, מכירים את השכונות, הרחובות והבניינים, ומלווים בעלי דירות משלב התמחור והכנת הנכס ועד לניהול המשא ומתן והשלמת העסקה.

גדעון חיים בעלים ומייסד, חיים בנדל"ן